La logística de última milla ha dejado de ser un nicho para convertirse en uno de los activos inmobiliarios con mayor demanda en España. El consumidor que espera recibir un paquete en 24 o incluso dos horas ha generado una necesidad estructural de naves pequeñas y medianas (entre 1.000 y 10.000 m²) bien ubicadas en la primera y segunda corona de las grandes ciudades. Para el inversor inmobiliario, entender este mercado en 2026 es entender dónde están las rentas más dinámicas del sector terciario.

Índice

• La demanda de naves logísticas last mile en España crece impulsada por el e-commerce y la necesidad de acercar el stock al consumidor final. 
• Los corredores más activos son Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza y el eje Mediterráneo. 
• Las rentabilidades brutas prime oscilan entre el 5,5% y el 6,6% según la ubicación y el tipo de nave. 
• La escasez de suelo en primera corona metropolitana es el principal factor de tensión de rentas.
   

Las principales consultoras inmobiliarias coinciden en señalar una demanda sostenida de superficie logística en España en los últimos años, impulsada por el crecimiento del e-commerce, la reorganización de las cadenas de suministro y la necesidad de acercar inventarios al consumidor final.

Los corredores con mayor actividad y datos de rentabilidad prime en 2026:

• Madrid (primera y segunda corona): es el mercado más competitivo. La disponibilidad en producto de calidad se sitúa entre el 2 y el 4%, con rentas en arco norte y corredor Henares que siguen marcando máximos. La extensión natural de Madrid, con disponibilidad de grandes suelos y modernos parques logísticos, es atractiva para naves XXL y automatización, con renta prime entre 4,25 y 4,75 €/m²/mes y yield prime del 5,75 al 6,25%.
• Barcelona (Zona Franca, Sant Boi, Mollet): hub portuario y de e-commerce. Disponibilidad muy ajustada en last mile urbano. Rentas prime en niveles superiores a los de Madrid para naves pequeñas en primera corona.
• Valencia (Almussafes, Ribarroja, Cheste): hub portuario en expansión con fuerte demanda de import/export y alimentación. Renta prime: 5,25–5,75 €/m²/mes. Yield prime: 5,50–5,90%. Disponibilidad: 2–3% en producto de calidad.
• Zaragoza: nodo intermodal nacional con excelente equilibrio costes-conectividad, adecuado para plataforma nacional y regional con contratos de media duración. Renta prime: 4,75–5,25 €/m²/mes. Yield prime: 5,75–6,25%. Disponibilidad: 5–7% con buena profundidad en naves de 20.000–40.000 m².
• Málaga y eje antequera: mercado emergente impulsado por e-commerce, agro y la Plataforma Logística de Antequera. Renta prime: 4,75–5,25 €/m²/mes. Yield prime: 6,00–6,60%.
   

A escala europea, España sigue siendo un mercado con gran recorrido frente a mercados más maduros como Alemania o los Países Bajos, con rentabilidades prime más bajas. 

Para el inversor que compara alternativas, el contraste con el residencial es ilustrativo: en Madrid o Barcelona, las rentabilidades netas en alquiler residencial difícilmente superan el 3,5% en zonas consolidadas. Una nave logística bien ubicada puede ofrecer yields brutos del 5,75 al 6,5%, con un perfil de gestión más simple: un único inquilino, contratos de 7 a 15 años y arrendatarios de primer nivel. 

Las variables que más influyen en la rentabilidad final son la ubicación respecto a accesos de autovía, la altura libre interior (mínimo 10 metros), la disponibilidad de muelles de carga y la calificación del suelo como industrial/logístico según el planeamiento municipal.

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