El Registro de la Propiedad inscribe cada finca registral con un número identificativo único, una descripción física del terreno y el historial completo de titularidad y cargas que ha tenido a lo largo del tiempo. Esta inscripción es independiente de la referencia catastral, aunque ambos registros deberían reflejar la misma realidad física.

Existen diversos motivos por los que la finca registral y la parcela catastral pueden no coincidir. Los más habituales son:

• Origen distinto: el Registro de la Propiedad y el Catastro son organismos independientes que cuentan con procedimientos de actualización propios.
• Desactualización: una finca puede haberse segregado, agrupado o modificado sin que ambos registros se hayan actualizado al mismo tiempo.
• Consecuencia práctica: una diferencia entre la superficie registral y la catastral puede retrasar la compraventa o generar problemas para obtener financiación.

Cómo se resuelve una discrepancia entre Registro y Catastro

Si detectas una diferencia de superficie, linderos o descripción antes de firmar, dispones de dos vías principales para resolverla:

• Consultar la referencia catastral de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro, introduciendo la dirección o los datos del inmueble y comparando la información con la nota simple registral.
• Solicitar la rectificación registral o catastral correspondiente antes de la compraventa para que la escritura refleje una descripción coherente en ambos organismos.

Resolver estas discrepancias antes de firmar un contrato de arras evita que el problema recaiga sobre el comprador una vez formalizada la operación.

Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, la nota simple informativa recoge la descripción de la finca, su titularidad actual y las cargas que pesan sobre ella. Se trata del documento de referencia para verificar la situación jurídica de un terreno antes de firmar cualquier contrato de arras o compraventa.

Qué revisar en la nota simple antes de comprar

Solicitar la nota simple de la finca registral antes de firmar cualquier compra de terreno permite detectar discrepancias, cargas ocultas o problemas de titularidad que no siempre resultan visibles durante una visita al inmueble.