El alquiler con opción a compra puede ser una opción para aquellos que no pueden afrontar la entrada de una hipoteca, pero quieren comprar una vivienda. 

Muchos jóvenes y familias se encuentran con dificultades para acceder a una hipoteca debido a la falta de ahorros para hacer frente a la entrada, que suele ser equivalente a un 20% del valor del inmueble más gastos. 

Una solución puede ser optar por un contrato de alquiler con opción a compra, un mecanismo que permite vivir de alquiler mientras se ahorra para afrontar la compra del mismo inmueble. 

En este artículo explicaremos cómo funciona el alquiler con opción a compra y analizaremos sus ventajas y riesgos. 
 

El contrato de alquiler con opción a compra permite vivir en un inmueble bajo un régimen de alquiler durante un tiempo para después tener la posibilidad de adquirirlo en propiedad. 

La particularidad de este contrato reside en que el propietario especifica un plazo concreto en el que el inquilino podrá decidir si quiere comprar el piso de forma definitiva o no. 

Para realizar esta operación se han de realizar dos contratos independientes: uno de alquiler y otro de compra. El contrato de alquiler se rige por la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) y tendrá que incluir los plazos donde se especifique el derecho a compra. En él, también se especificará la derivación de la fianza y quién se encarga de gastos como la comunidad de vecinos. 

Por otro lado, el contrato de compraventa se basa en el Código Civil, pero con algunos apartados adicionales. En este contrato deberá figurar el compromiso del propietario a vender el piso a ese inquilino concreto, el periodo de tiempo para poder acceder a la compra, la prima inicial que deberá aportar el inquilino (aclarando si se descuenta o no del precio de venta, si se efectúa la compra), la cuantía de sus cuotas mensuales y el precio final de adquisición del inmueble. 
 

La clave de este tipo de contratos es que parte de los pagos realizados durante el alquiler se transformen en una parte de la entrada de la futura compra, reduciendo el precio final del alquiler con opción a compra y, por tanto, el importe de la hipoteca. 

El proceso se articula a través de dos variables financieras negociables: 

• La prima de opción: es una cantidad inicial que el inquilino paga al propietario al firmar el contrato de alquiler con opción a compra. No es obligatorio, pero es común y funciona como una señal de compromiso. La prima se descontará íntegramente del precio de venta final. El riesgo es que, si el inquilino decide no ejercer la compra, perderá este importe. 
• La renta a descontar: esta cláusula es clave para entender cómo funciona el alquiler con opción a compra. En ella, se acuerda qué porcentaje de la renta mensual pagada por el alquiler se destinará a amortizar el precio de venta El porcentaje suele oscilar entre el 50% y el 100%. Es habitual que el porcentaje sea mayor al principio y disminuya con el paso del tiempo. Has de tener en cuenta que solo se descuenta el porcentaje pactado, el resto se considera renta de alquiler. 

Si quieres calcular el precio de venta de un contrato de alquiler con opción a compra, puedes emplear esta fórmula: precio de venta a hipotecar = precio venta inicial - prima de opción - (renta mensual x meses x % descontable). 

La ventaja de un contrato con opción a compra es que las rentas se convierten en la entrada para la hipoteca y se puede probar la casa y la comunidad antes de la compra. 

Además, el precio queda pactado al principio del contrato, por lo que no está sujeto a los cambios de precio en el mercado, lo que puede beneficiar o perjudicar al comprador. 
 

El contrato de alquiler con opción a compra es un documento complejo que requiere una redacción minuciosa, ya que debe prever escenarios que no son típicos de un arrendamiento convencional. Para que el mecanismo funcione y ambas partes estén protegidas, deben quedar claros los siguientes puntos:

• Inscripción en el registro de la propiedad: es crucial que la opción de compra se inscriba en el Registro. Esta inscripción protege al inquilino/comprador de que el propietario venda el inmueble a un tercero durante el plazo del alquiler. Si no se inscribe, el inquilino solo tendrá un derecho personal frente al vendedor, no frente a terceros.
• Plazo de vigencia: se debe establecer la fecha exacta en la que la opción de compra caduca. Si el inquilino no ejercita su derecho antes de ese día, pierde la prima inicial y la parte de las rentas amortizadas.
• Reparto de gastos: se debe especificar quién asume los gastos durante la vigencia del contrato de alquiler. Lo habitual es que el inquilino pague los suministros y la comunidad, mientras que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y las derramas extraordinarias corren a cargo del propietario, salvo pacto en contrario.
• Incumplimiento: el contrato debe detallar las consecuencias si el inquilino no ejerce la opción. También debe incluir las penalizaciones si el propietario se niega a vender el inmueble una vez que el inquilino ha decidido ejercer su derecho.

El alquiler con opción a compra es un instrumento de financiación flexible y beneficioso, pero requiere rigor contractual. Es la solución ideal para el comprador que cumple con la solvencia hipotecaria, pero que necesita entre dos y cinco años para ahorrar el 20% de la entrada más los gastos.

La clave está en la negociación: el comprador debe asegurarse de que el porcentaje de la renta que se descuenta y la prima de opción inicial sean lo suficientemente altos como para reducir significativamente el precio final del alquiler con opción a compra. Al tratarse de un doble contrato con implicaciones financieras a largo plazo, es indispensable contar con asesoramiento legal especializado antes de firmar el contrato de alquiler con opción a compra.