Un análisis de por qué los sectores hotelero y logístico encabezan las rentabilidades inmobiliarias en España, examinando los factores de riesgo, la presión de la demanda y los retos del contexto macroeconómico actual.

A pesar de la incertidumbre macroeconómica, los activos hoteleros y logísticos continúan posicionándose como los segmentos con mayor capacidad de retorno en el mercado español.

El sector hotelero en España ha experimentado una transformación estructural en su modelo de rentabilidad. Ya no se trata solo de recuperar los volúmenes de visitantes previos a la pandemia, sino de gestionar un entorno en el que el crecimiento del ingreso por habitación (RevPAR) convive con una estructura de costes mucho más rígida.

La subida de los tipos de interés y la inflación han obligado a los operadores a elevar la tarifa media diaria (ADR) de forma agresiva. Aunque existía el temor a una contracción del consumo, la demanda —especialmente la internacional— ha mostrado una resiliencia notable. España se beneficia de su posicionamiento como destino «refugio» y de una oferta que ha sabido diversificarse hacia el segmento de lujo.

La rentabilidad futura del sector está ligada a la sostenibilidad. El reposicionamiento de los activos para cumplir con los criterios ESG (Environmental, Social and Governance) ha pasado de ser opcional a convertirse en obligatorio.

Los activos que no cumplen con estándares de eficiencia energética sufren una “obsolescencia marrón”, lo que reduce su liquidez en el mercado secundario y su valoración final.
 

El sector logístico ha pasado de ser una apuesta de crecimiento explosivo a un valor refugio consolidado, aunque con matices importantes según la ubicación.

• Estabilidad de rentas: a diferencia de otros sectores, la logística disfruta de una tasa de disponibilidad históricamente baja en los principales hubs (Madrid y Barcelona), lo que garantiza una ocupación casi total.
• Madurez del e-commerce: tras el boom de la pandemia, el crecimiento se ha normalizado. La rentabilidad ahora proviene de la eficiencia en la «última milla» y de la capacidad de adaptar las naves a estándares de automatización y sostenibilidad.
• Ajuste de rendimientos: el aumento de los tipos de interés ha provocado un ajuste en las valoraciones, estabilizando las yields en niveles más realistas y sostenibles a largo plazo.

El atractivo de España frente a otros mercados europeos sigue vigente debido a unos fundamentales de demanda sólidos. No obstante, la rentabilidad futura dependerá menos de la coyuntura de mercado y más de la capacidad de los gestores para añadir valor a los activos (reformas, digitalización y cumplimiento de la normativa medioambiental).

En conclusión, el binomio hotelero-logístico mantiene el pulso de la inversión en España, pero exige ahora una mayor especialización y prudencia financiera que en años anteriores.