El ‘cap rate’ permite conocer el rendimiento que un inversor podría esperar de un edificio de oficinas, mientras que el ‘yield maintenance’ protege al comprador si la rentabilidad del activo no es la que se esperaba. Ambos son un gran punto de referencia para tomar buenas decisiones y valorar la compra en el sector de la inversión inmobiliaria. 

Dos conceptos que hay que conocer antes de invertir en el sector inmobiliario son los indicadores yield maintenance y cap rate, abreviatura de capitalization rate, o tasa de capitalización. 

Aunque a veces tienden a confundirse, existen significativas diferencias entre ambas ideas que pueden ayudar a tomar la decisión de inversión más acertada. 

En una compraventa de un edificio de oficinas ambas cláusulas son relevantes, pero cada una cumple diferentes funciones y benefician a distintas partes. 

El cap rate es un indicador financiero que mide la rentabilidad potencial de un activo inmobiliario como, por ejemplo, un edificio de oficinas. En este caso, permitiría, por ejemplo, estimar rápidamente qué porcentaje del valor de compra de este edificio se recuperaría cada año a través de los ingresos por alquiler. Para calcularlo hay que aplicar la fórmula Ingreso neto operativo / Valor de mercado x 100. 

Este tipo de cláusula puede usarse, por ejemplo, para ajustar el precio de compra, garantizar una tasa mínima de retorno al inversor o también puede utilizarse como herramienta de resolución de disputas de valor. 

Por su parte, el yield maintenance es aquella cláusula contractual que protege al comprador de una disminución en la rentabilidad esperada del inmueble. Es decir, mediante esta cláusula el comprador se ve compensado si la rentabilidad real del edificio de oficinas, generalmente medida por el yield, es inferior a la acordada en el contrato de compraventa. 

También conocida como cláusula de mantenimiento del rendimiento, es habitual en préstamos inmobiliarios comerciales, especialmente cuando un edificio de oficinas se alquila y acaba generando ingresos estables. Se calcula dividiendo los ingresos anuales del activo inmobiliario (es decir, los beneficios del alquiler) entre el coste total de la inversión. A esto se le suman los gastos que genera el propio edificio y se multiplica por 100. Cuanto más alto es el porcentaje resultante, más rentable es la inversión. 

Comprender en qué varían estas dos cláusulas es fundamental para cualquier inversión y para negociar con éxito una operación de compraventa de un edificio de oficinas. Una de las principales diferencias es, sin duda, el enfoque sobre los ingresos. 

Mientras que el yield maintenance –o mantenimiento del rendimiento– se basa en rentas; es decir, en ingresos brutos, el cap rate –o tasa de capitalización– considera los ingresos netos. Por eso, este último indicador es quizás más habitual en los activos comerciales donde los gastos son menos predecibles y pueden variar más que, a priori, en propiedades residenciales. 

Es decir, el cap rate recuerda que el verdadero valor para un inversor está en lo que un activo es capaz de generar. Pone en valor la potencialidad del activo inmobiliario y debe incluirse o bien en el contrato de compraventa del edificio de oficinas o en el anexo financiero. 

Paralelamente, la cláusula yield maintenance se considera mucho más eficaz a la hora de evaluar el retorno inmobiliario de una propiedad basándose en su valor o precio. Esta métrica es importante para cualquier tipo de inversor inmobiliario porque anticipa si el esfuerzo va a producir el beneficio esperado. Contrariamente, la tasa de capitalización es útil para comparar propiedades ya que ofrece una perspectiva más amplia e incluye posibles riesgos. 

Cada acuerdo de compraventa debe ser estudiado y analizado de forma particular. De todas formas, conocer este tipo de métricas y cláusulas es vital para tomar una decisión acertada y poner en valor la inversión realizada.