La compra de un garaje se ha posicionado como una primera inversión inmobiliaria fácil de gestionar. Te contamos todas las claves.

Los garajes se han consolidado como una opción de entrada para pequeños inversores, ofreciendo un menor coste de gestión que una vivienda. Sin embargo, ¿es la rentabilidad de los garajes realmente más segura que la de otros activos inmobiliarios o es un mito generado por la baja inversión inicial? Te presentamos una guía para analizar el mercado y la compra de plazas de parking.
 

La rentabilidad de un garaje no es estándar; depende crucialmente de su ubicación. Un garaje en una zona con alta demanda puede ofrecer rentabilidades brutas superiores al 5 % o incluso al 7 %. La rentabilidad está ligada directamente a la necesidad que cubre el activo:

• Ubicación premium: zonas con alta densidad de oficinas, escasez de estacionamiento en superficie (zonas ORA o de residentes) o cercanas a grandes nodos de transporte (estaciones, aeropuertos).
• Accesibilidad y tamaño: plazas sin columnas molestas, con fácil maniobra y accesos amplios. En la actualidad, las plazas grandes en las que cabe un SUV son mucho más demandadas.
• Gestión y seguridad: los garajes con vigilancia 24 horas o cámaras tienen un mayor valor percibido, lo que permite incrementar la renta.
   

El proceso de compra y alquiler de plazas de parking comienza con el análisis de los costes iniciales. La inversión inicial supondrá no solo el importe del parking, sino también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA.

Si la compra es a un particular o una persona física no profesional, se paga el ITP (variable según la CCAA, entre el 6 % y el 10 %). Si se compra a un promotor o una empresa, se paga el IVA (21 %). También se deberá hacer frente a los gastos notariales y registrales.

Además de tener en cuenta el conjunto de la inversión, antes de firmar es recomendable:

• Solicitar el acta de las últimas reuniones de la comunidad y verificar si existen derramas pendientes o presupuestadas (p. ej., reparación de rampas, instalación de sistemas de seguridad). Una derrama elevada puede reducir drásticamente la rentabilidad de los primeros años.
• Asegurar que la plaza de parking esté registrada como una finca independiente y que no tenga cargas (hipotecas, embargos) ni servidumbres de paso que puedan limitar su uso.
• Revisar los estatutos comunitarios; algunos pueden prohibir el alquiler a no residentes, lo que limita la demanda potencial.
   

Has de saber que el alquiler de plazas de parking se rige por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que implica una gestión más flexible y favorable al propietario.

La duración del contrato se pacta libremente y no es necesaria una prórroga obligatoria de 5 años como en las viviendas. Se suele solicitar uno o dos meses de fianza, que debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (aunque esta obligación se cumple con menos rigor que en el alquiler de vivienda).

En caso de impago, es más rápido y sencillo resolver el contrato, ya que no existe la protección del derecho a la vivienda.

La fiscalidad es el punto donde la inversión en garajes difiere más de la inversión en vivienda y donde muchos inversores se llevan una sorpresa: el alquiler de plazas de parking está sujeto al 21 % de IVA. Esta es la principal diferencia con el alquiler de vivienda habitual, que está exento.

Por su parte, la renta del alquiler se declara como rendimiento de capital inmobiliario en la declaración de la renta. Esto supone que no se aplica ninguna de las reducciones existentes para el alquiler de vivienda habitual. Se tributa por la diferencia entre los ingresos brutos y los gastos deducibles. Los gastos deducibles pueden ser:

• Intereses de la hipoteca, si la hubo.
• Gastos de la comunidad de propietarios.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasa de basuras.
• Seguro de la plaza.
• Gastos de reparación y conservación.
• Amortización del coste de la plaza y de los gastos de formalización.
   

La inversión en garajes es una alternativa de valor para inversores conservadores que exige una baja gestión y un bajo riesgo de impago. Además, suele presentar una rentabilidad generalmente superior a la de la vivienda.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta que un garaje genera costes. El 21 % de IVA en la renta, sumado al IBI y la comunidad, reduce significativamente la rentabilidad bruta del garaje.

Busca activamente zonas con alta demanda de no residentes, donde los precios de alquiler sean altos y las plazas se arrienden rápidamente, asegurando así una ocupación del 100 %.