El informe destaca que el suelo se consolida como el activo estratégico del ciclo inmobiliario, especialmente ante la escasez de producto finalista y el crecimiento de la demanda. Además, expone que, en 2025, el mercado residencial en España continuó con su crecimiento impulsado por una alta demanda de viviendas y la escasez de oferta, que continúa siendo el principal reto del sector. Ello empuja los precios al alza y reduce los plazos de comercialización. La producción de viviendas, además, sigue siendo insuficiente para cubrir las necesidades de la demanda.

Entre las conclusiones más destacadas son:

La elaboración de este nuevo informe ha sido posible gracias a la colaboración de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat y al soporte de CEPREDE (Centro de Predicción Económica).

• La compraventa de viviendas se incrementó en 2025, superando las 752.000 unidades. En 2026, se prevé que este número supere las 777.000 transacciones, impulsadas por un entorno hipotecario favorable.
• Los precios de la vivienda seguirán con una tendencia alcista, con un incremento proyectado del 12,4% para 2026, ligeramente inferior al 12,7% registrado en 2025. Este aumento continuará siendo impulsado por la escasez de suelo finalista y la alta demanda en el mercado.
• España acumula un déficit de 320.000 viviendas en los últimos cinco años. A pesar del crecimiento de los visados de obra nueva, la producción sigue siendo insuficiente para cubrir las necesidades del mercado y, a causa de la falta de suelo finalista disponible, aumenta el interés por el suelo en gestión.
• Se espera que la compraventa de suelo alcance las 31.000 operaciones en 2026, con un aumento del 7,2% respecto al año anterior, y los precios del suelo seguirán subiendo, con un incremento del 11,6% en el metro cuadrado. El 43% de la demanda de suelo se focaliza en entornos urbanos, pero también se observa que el interés se desplaza hacia ciudades medianas y áreas metropolitanas.
• El alquiler sigue experimentando una subida en los precios, con una renta media mensual que alcanzó los 1.150 euros, un 7% más que en 2024. La rentabilidad de las inversiones en alquiler se mantiene atractiva, en un 6,8% en el último año, aunque sigue existiendo una clara brecha entre la oferta y la demanda.
• La escasez de oferta en alquiler sigue siendo un desafío importante, con solo 86.400 unidades disponibles, un 35% menos que en 2020, lo que dificulta el equilibrio del mercado. Además, un entorno regulatorio cada vez más restrictivo está afectando las decisiones de inversión, mientras que muchos pequeños propietarios optan retirar sus inmuebles del mercado debido a la creciente desconfianza.
• El aumento de los precios y el esfuerzo financiero necesario para acceder a la vivienda están limitando la emancipación, lo que lleva a muchos compradores a buscar opciones en mercados periféricos. La edad media de los compradores de vivienda habitual se mantiene en torno a los 38 años, mientras que la edad media de los inquilinos alcanza los 34,4 años.

El estudio detalla que el mercado residencial en España destacó, en 2024, por una oferta limitada de vivienda que impulsó al alza los precios, mientras que las transacciones repuntaron en el segundo semestre tras la bajada de tipos de interés. La mejora en las condiciones hipotecarias reactivó la demanda, que sigue superando la oferta disponible. De cara a 2025, se espera una continuidad de estas tendencias, con compraventas e hipotecas al alza y, unos precios que repuntarán un 6%. Aún así, habrá que seguir de cerca la respuesta de Europa al proteccionismo económico estadounidense, así como medir las consecuencias de una escalada en los conflictos bélicos de Ucrania y Gaza.

Algunas de las conclusiones más relevantes que se desprenden del estudio son:

• En 2024 se realizaron entre 625.000 y 720.000 compraventas, impulsadas por la mejora del contexto hipotecario dictado por Europa a partir del verano. Para 2025, se prevé un aumento de más del 10% de las transacciones, alcanzando entre 690.000 y 795.000 operaciones.
• En cuanto al precio, su ascenso se mantiene debido a la escasez de inventario y al aumento de la demanda impulsado por la reducción de los tipos de interés. No obstante, se espera que el repunte sea más moderado en comparación con el 8,4% registrado en 2024. Así, para el 2025 se prevé una revalorización del 6%.
• Las licencias de edificación y los proyectos visados experimentarán un moderado crecimiento en 2025, con aumentos del 6,5% y 5% respectivamente. Tras un fuerte repunte del 15% en viviendas iniciadas en 2024, se espera que el ritmo se suavice, alcanzando un incremento del 5,5% el próximo año. Aunque el aumento en la obra nueva es positivo, no es suficiente para satisfacer toda la demanda, lo que podría seguir tensionando los mercados de segunda mano y alquiler. La producción de viviendas terminadas mostrará un crecimiento plano en 2025.
• El comprador extranjero gana terreno en el mercado inmobiliario español, impulsado, también, por las atractivas condiciones hipotecarias. Entre enero y septiembre de 2024, se registraron más de 95.000 compraventas a extranjeros, un 3% más que en el mismo periodo de 2023. En 12 provincias, el peso del comprador extranjero supera el 10%, destacando Alicante (43,7%), Santa Cruz de Tenerife (34,8%) y Málaga (33,2%).
• La edad media del comprador se sitúa en 38,6 años, manteniéndose igual con respecto a 2023. El rango más activo es el de 36 a 45 años, donde coinciden tanto la compra de primera vivienda como una pequeña proporción de vivienda de reposición. Este retraso en el acceso al mercado se debe principalmente a la demora en alcanzar las condiciones financieras adecuadas. En el caso del inquilino, la edad media ha aumentado de 33,4 a 34 años, siendo el grupo más numeroso el de 26 a 35 años, que prolonga su permanencia en el hogar familiar.
• Con una morosidad en mínimos, la ratio préstamo-valor del activo se mantiene saneada, subiendo ligeramente del 62,3% de 2023 al 62,6% de 2024. El porcentaje de préstamos con una deuda respecto al valor del activo superior al 80% ha crecido también del 6,5% al 7,4% entre 2023 y 2024. A pesar del repunte, este volumen no constituye un motivo de alarma.
• El número de hipotecas aumentará un 8,6% en 2025, alcanzando cerca de las 447.000 nuevas concesiones. Por su parte, el importe medio experimentará un crecimiento cercano al 1,5%.
• La brecha entre oferta y demanda de vivienda en alquiler en España se amplía, agravando la situación del mercado. En 2024, la media del alquiler de viviendas tipo superó los 1.000 euros mensuales (1.080€), con un aumento del 8,5%, más moderado que el 13,4% de 2023. La rentabilidad bruta del alquiler creció solo una décima, alcanzando el 6,8%. A pesar de la incertidumbre normativa, la rentabilidad sigue siendo atractiva para los inversores, algunos de los cuales recurren a seguros de impago o prefieren opciones como el alquiler turístico y temporal ante la inseguridad jurídica.
• La oferta de alquiler residencial en España ha subido de 62.655 viviendas en 2023 a 71.702 en 2024, pero sigue sin cubrir la creciente demanda y sigue en una situación crítica. El intervencionismo en el mercado ha generado un entorno inestable, con condiciones más estrictas y una oferta menguada que impone férreas condiciones. El número de viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes apenas crece de 1,4 a 1,5, lo que pone en una situación difícil a muchas familias.
• El interés inversor por distintos tipos de suelo impulsará un aumento de precios en 2025. Además, el perfil de los inversores está evolucionando, mostrando un mayor interés por activos como el producto sin posesión.

La elaboración de este nuevo informe ha sido posible gracias a la colaboración de la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat y al soporte de CEPREDE (Centro de Predicción Económica).