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Comprar un local comercial: financiación, fiscalidad y gastos que calcular antes de firmar
Locales y oficinas18 de mayo de 2026
Comprar un local tributa al 21 % de IVA (obra nueva) o al ITP autonómico (segunda mano). Los bancos financian entre el 50 % y el 70 % del valor. Calcula todos los costes antes de firmar.
La compra de un local nuevo tributa al 21 % de IVA; si es de segunda mano, aplica el ITP autonómico (6 % – 11 %). Los bancos financian entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación, con tipos superiores en 0,5–1 punto a los de vivienda. Conocer estos costes antes de firmar es imprescindible para calcular la rentabilidad real de la operación.
Por qué comprar un local es distinto a comprar una vivienda
El local comercial y la vivienda están sujetos a marcos fiscales y financieros distintos desde el primer día de negociación. El comprador que desconoce estas diferencias puede encontrarse con una estructura de costes muy alejada de su plan inicial. Este artículo detalla los tres bloques que condicionan la operación: financiación, fiscalidad en la transmisión y gastos recurrentes.
Financiación: condiciones más exigentes que en vivienda
Los bancos aplican condiciones más restrictivas a los locales comerciales que a la vivienda habitual.
- Loan to Value (LTV): la financiación máxima se sitúa entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación, frente al 80 % habitual en vivienda. El comprador debe disponer de una entrada mínima del 30 %–50 % del precio más los gastos asociados.
- Tipo de interés: los tipos aplicados son entre 0,5 y 1 punto porcentual superiores a los de vivienda, justificados por el mayor riesgo de impago asociado al ciclo económico y la menor liquidez del activo.
- Análisis del arrendatario: cuando el local cuenta con un arrendatario en activo, la entidad financiera evalúa la solvencia del negocio y la vigencia del contrato LAU. Un contrato de larga duración con arrendatario solvente mejora las condiciones de financiación del comprador.
| Tipo de operación | Impuesto principal | AJD | IVA |
|---|---|---|---|
| Local nuevo | — | 1,5 % | 21 % |
| Local de segunda mano | ITP (6 %–11 % según CCAA) | — | — |
| Vivienda nueva | — | 1,5 % | 10 % |
| Vivienda segunda mano | ITP (6 %–11 % según CCAA) | — | — |
El comprador abona IVA del 21 % más AJD del 1,5 % si el local es de nueva construcción. En segunda transmisión, tributa por ITP al tipo que fije la comunidad autónoma, sin IVA.
IBI, comunidad y seguro: los costes recurrentes que ajustan la rentabilidad neta
El propietario asume tres partidas de gasto recurrente que deben figurar en cualquier modelo de rentabilidad:
- IBI: se calcula sobre el valor catastral. Los locales en planta baja de zonas comerciales pueden generar cuotas distintas a las de las viviendas del mismo edificio.
- Gastos de comunidad: en edificios mixtos, los locales en planta baja soportan con frecuencia una participación proporcional superior. Este dato debe verificarse en el título constitutivo de la propiedad horizontal antes de la compra.
- Seguro de responsabilidad civil: es obligatorio para cualquier actividad desarrollada en el local y constituye un coste adicional que la vivienda en alquiler no siempre requiere.
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