Vender una vivienda no termina cuando firmas ante notario. Si el precio de venta supera lo que pagaste en su día, la Agencia Tributaria considera que has obtenido una ganancia patrimonial, y esa ganancia tributa en el IRPF. Conocer cómo se calcula, qué tipos aplican en 2026 y qué exenciones contempla la normativa puede marcar una diferencia real en el resultado final de la operación.

Cuando el vendedor obtiene más dinero del que pagó en su día, la Agencia Tributaria clasifica la diferencia como ganancia patrimonial. Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF con los tipos vigentes en 2026:

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

El propietario calcula la ganancia restando al precio de venta el coste de adquisición actualizado. En ese coste de adquisición entran los gastos asumidos al comprar (notaría, registro, ITP o IVA, honorarios de agencia) y las obras de mejora acreditadas documentalmente.

Cuanto mayor sea el coste acreditado, menor es la base que tributa.
Si el precio de venta es inferior al de compra, se genera una pérdida patrimonial compensable con otras ganancias del mismo año o de los cuatro ejercicios siguientes.

La normativa fiscal contempla tres supuestos principales de exención:

Reinversión en vivienda habitual
El vendedor queda exento si reinvierte el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años antes o después de la venta. La exención es proporcional: si solo se reinvierte una parte del importe, solo esa parte queda libre de tributación.

Mayores de 65 años
El propietario mayor de 65 años no tributa la ganancia derivada de la venta de su vivienda habitual, sin condición de reinversión. Si el bien no era la residencia habitual, puede beneficiarse de exención parcial reinvirtiendo en una renta vitalicia (hasta 240.000 €).

Dación en pago
Las personas insolventes que entregan su vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca están exentas de tributar la ganancia generada por esa operación, según la normativa del IRPF vigente.
 

Acredita todos los gastos deducibles. Conserva las facturas de obras de mejora, los gastos de la compra original y los de la venta. Cada euro acreditado reduce la ganancia que tributa.
Planifica el momento de la operación. Si estás próximo a los 65 años o tu vivienda habitual está en juego, puede ser determinante adelantar o retrasar la firma.

Compensa pérdidas patrimoniales. Si has tenido pérdidas en fondos o acciones, el año de la venta es el momento de aflorarlas y compensarlas con la ganancia inmobiliaria.

Si estás planificando la venta de un inmueble, en Servihabitat podemos orientarte sobre el proceso y conectarte con los profesionales adecuados para que la operación sea lo más eficiente posible.