Comprar un local comercial a un banco puede parecer una transacción como otra, pero tiene algunas particularidades. Lo que cambia es el vendedor, la forma de documentar el activo adjudicado y el ritmo del proceso.  

Este artículo explica cómo funciona la compra de un local REO, qué garantías de seguridad jurídica ofrece, qué comprobar en la due diligence y en qué se diferencia de adquirir un local a un particular o a una empresa. 

Índice  

• Qué es un local de banco 
• Proceso de compraventa 
• Barreras de entrada: información y procedimiento 
• El proceso de compra tiene seis pasos 
• La seguridad jurídica se comprueba en el Registro de la Propiedad 
• La due diligence cubre cinco áreas 
• La fiscalidad depende de si la venta está sujeta a IVA o a ITP 
• El precio y los plazos dependen de cada entidad y de cada operación 
• Preguntas frecuentes 

Un local de banco es un activo adjudicado: un inmueble que una entidad financiera ha recibido por ejecución hipotecaria o dación en pago. En el sector se denomina activo REO (real estate owned, inmueble propiedad de la entidad). La entidad lo vende directamente o a través de un gestor especializado, conocido como servicer.

La compra de un local a una entidad se formaliza igual que cualquier otra: en escritura pública ante notario y con inscripción en el Registro de la Propiedad. Las reglas sobre cargas, impuestos y urbanismo son las mismas que en cualquier compraventa. Las diferencias están en cómo gestiona el vendedor la operación. 

Cuatro diferencias separan la compra a una entidad de la compra a un particular 

En ambos casos, el comprador debe realizar las mismas comprobaciones jurídicas, técnicas y fiscales. 

La ley no exige ningún requisito especial al comprador de un local de una entidad financiera, más allá de los generales de cualquier compraventa. Las barreras de entrada son de otro tipo: 

• Información: conocer el estado jurídico, urbanístico y técnico del local antes de ofertar. 
• Procedimiento: la oferta pasa por la aprobación interna de la entidad. 
• Identificación: el comprador debe acreditar su identidad y el origen de los fondos, conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales. 
• Calendario: el plazo de verificación debe pactarse en la reserva. 

Una vez conocidas las barreras de entrada, se abre un proceso de compra que puede resumirse en 6 pasos:  

• Información y visita: el comprador recibe la ficha del local y lo visita. 
• Oferta: se presenta por escrito a la entidad o al gestor. 
• Aprobación: el órgano competente de la entidad acepta, rechaza o contraoferta. 
• Reserva o contrato de arras: fija el precio y las condiciones, y abre el plazo de verificación. 
• Due diligence: el comprador comprueba el estado jurídico, urbanístico y técnico. 
• Escritura y pago: la firma ante notario y la inscripción registral cierran la operación. 

Si el local forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la ley establece que el comprador responde con el inmueble de las cuotas de comunidad pendientes dentro de los plazos que fija el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso se solicita a la comunidad un certificado de estar al corriente de pago. 

Si el local está arrendado, la due diligence incluye el contrato de arrendamiento: duración, renta y su actualización, fianza depositada y estado de los pagos. También hay que comprobar quién ocupa el local en el momento de la compra, y si la ocupación se corresponde con el contrato. 

Para completar la verificación urbanística, consulta las claves para valorar un terreno o inmueble: edificabilidad, ubicación y planeamiento, y qué cargas hay que comprobar antes de comprar. 

La Ley del IVA exime, con carácter general, la segunda y posteriores entregas de edificaciones (art. 20.Uno.22.º). En ese caso, la compra tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyos tipos fija cada comunidad autónoma.  

Cuando el vendedor y el comprador son empresarios, la ley permite renunciar a la exención y tributar por IVA. Esta opción se acuerda en la escritura y exige que el comprador cumpla los requisitos legales. El régimen aplicable depende de cada operación. Conviene confirmarlo con un asesor fiscal antes de firmar. 

No existe una estadística oficial que cuantifique la diferencia de precio de los locales de entidades financieras respecto al resto del mercado. Cada entidad fija el precio a partir de su propia valoración del activo. Tampoco hay plazos regulados para la aprobación de la oferta: dependen del procedimiento interno de cada entidad. 

Los puntos que influyen en el calendario son verificables: el tiempo de aprobación de la oferta, el plazo de la due diligence y la disponibilidad del notario. Conviene pactar estos plazos por escrito en la reserva. 

¿Qué es un activo REO? 

Es un inmueble que una entidad financiera ha recibido por una ejecución hipotecaria o una dación en pago. La entidad lo vende directamente o a través de un gestor especializado. 

¿Es más seguro comprar un local a un banco? 

La seguridad jurídica depende de las comprobaciones que haga el comprador, no del tipo de vendedor. En ambos casos conviene revisar la nota simple, las cargas, el uso urbanístico y la licencia de actividad. 

¿Qué impuestos se pagan al comprar un local de un banco? 

Depende de si la operación está sujeta a IVA o exenta. En una segunda transmisión exenta, se tributa por ITP y AJD, y entre empresarios cabe renunciar a la exención. Conviene consultarlo con un asesor fiscal.