Para invertir en terrenos es imprescindible conocer el marco fiscal del suelo en España. La carga tributaria sobre estos activos puede impactar significativamente la rentabilidad de un proyecto de inversión o promoción. 

Este artículo se presenta como una guía detallada sobre los impuestos más relevantes, tanto periódicos como en las operaciones de compraventa, para que los profesionales del sector puedan planificar mejor sus proyectos. 
 

Estos tributos se aplican de forma regular mientras se mantiene la titularidad del activo.

• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): el IBI es un impuesto de carácter municipal que grava anualmente la titularidad de los bienes inmuebles. En el caso del suelo no edificado, la base imponible es el valor catastral del terreno. El sujeto pasivo es el propietario a fecha 1 de enero de cada año, y el tipo impositivo varía en función de la normativa de cada ayuntamiento, lo que puede generar diferencias sustanciales.
• Impuesto sobre el patrimonio: este impuesto grava el patrimonio neto de las personas físicas. En el cálculo de la base imponible se incluye el valor del suelo no edificado. No obstante, es importante destacar que este impuesto solo afecta a patrimonios que superen un determinado valor, y su gestión está transferida a las Comunidades Autónomas, lo que genera grandes variaciones en cuanto a mínimos exentos y tipos impositivos.
   

Estos tributos se activan en el momento de la compraventa y son cruciales para determinar el coste total de la operación.

• Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (iivtnu) o plusvalía municipal: este tributo municipal grava el aumento de valor que experimenta un terreno urbano durante el tiempo que un propietario lo ha mantenido en su posesión. La base imponible se determina a partir del valor catastral del suelo y el número de años de tenencia. Generalmente, el pago de este impuesto corresponde al vendedor.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (ITP) o impuesto sobre el valor añadido (IVA): en las operaciones de compraventa de suelo se aplicará uno u otro tributo en función de la naturaleza del vendedor:
• IVA: se aplica cuando el vendedor es un promotor o una empresa. El tipo impositivo para la transmisión de suelo es del 21%.
• ITP: se aplica si el vendedor es una persona física. El tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma en la que se ubique el terreno.

• Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) o Impuesto de sociedades: la venta de un terreno genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse.

IRPF: si el vendedor es una persona física, la ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, con tipos impositivos que varían por tramos.

Impuesto de Sociedades: si el vendedor es una sociedad, la ganancia o pérdida se integra en la base imponible del Impuesto de Sociedades.
 

El mercado del suelo en España ofrece grandes oportunidades, pero también presenta una carga fiscal compleja que no puede ser ignorada. Desde el IBI anual hasta la plusvalía municipal y los impuestos sobre la renta en la transmisión, cada tributo debe ser estudiado en detalle.

Una correcta comprensión de la fiscalidad es un pilar fundamental para la toma de decisiones estratégicas, minimizando riesgos y asegurando la rentabilidad en las operaciones de suelo.