En ocasiones, un local de 300 metros cuadrados puede ser más difícil de alquilar que tres de 100 metros, te contamos como segregarlos. 

En el mercado inmobiliario terciario actual, el tamaño no siempre es sinónimo de valor. De hecho, a menudo ocurre lo contrario: un local de 300 metros cuadrados puede ser mucho más difícil de alquilar y ofrecer una rentabilidad por metro cuadrado inferior a la de tres locales de 100 metros.

La segregación de locales se ha consolidado como una de las estrategias de optimización de activos más inteligentes para inversores. En este artículo, analizamos los requisitos, el proceso y las ventajas de dividir para vencer.
 

La fragmentación de un activo grande en unidades más pequeñas ofrece tres beneficios inmediatos:

• Incremento del precio por m²: históricamente, los locales pequeños tienen una renta por metro cuadrado más alta que los grandes.
• Diversificación del riesgo: al tener varios inquilinos, el impacto de un impago o de una desocupación parcial es mucho menor para el flujo de caja del propietario.
• Mayor liquidez: es mucho más sencillo encontrar inquilinos para negocios de proximidad (tiendas de conveniencia, pequeñas oficinas, cafeterías) que para grandes superficies que requieren operadores logísticos o de retail masivo.
   

No todos los locales son físicamente aptos para la segregación. Antes de iniciar cualquier proyecto, debes verificar:

• Accesos independientes: cada nuevo local resultante debe tener su propia salida directa a la vía pública o a un elemento común autorizado.
• Fachada y escaparates: es vital que la división permita que todos los locales tengan visibilidad y luz natural. Un local "ciego" pierde gran parte de su valor comercial.
• Acometidas de suministros: deberás prever la instalación de nuevos contadores individuales de agua, electricidad y, si aplica, telecomunicaciones y salidas de humos independientes para cada unidad.
• Cumplimiento de normativa de incendios: la segregación obliga a replantear los sectores de incendio y las rutas de evacuación según el Código Técnico de la Edificación (CTE).
   

Además de cumplir con las especificaciones técnicas, se deben cumplimentar una serie de trámites administrativos antes de realizar la separación. 

• Aprobación de la comunidad de propietarios: salvo que los estatutos de la comunidad ya contemplen la facultad de segregar sin permiso, necesitarás el voto favorable de la junta de vecinos (generalmente las 3/5 partes).
• Proyecto técnico y licencia municipal: un arquitecto debe redactar el proyecto de segregación para obtener la licencia de obras y la autorización administrativa del Ayuntamiento.
• Escritura pública ante notario: una vez finalizada la obra, se debe formalizar la "modificación de fincas" ante notario.
• Inscripción en el registro de la propiedad: es el paso final para que cada local tenga su propia referencia catastral y finca registral independiente, permitiendo su venta o hipoteca por separado.

Aunque la segregación implica costes (tasas, honorarios de arquitecto, obra civil y notarías), el retorno suele ser muy atractivo, con hasta un incremento anual de un 40% de ingresos brutos anuales. 

Un error habitual es segregar sin pensar en la licencia de actividad futura. Si divides un local y dejas a uno de ellos sin posibilidad de tener salida de humos o sin los metros mínimos para obtener una licencia de hostelería, estás limitando drásticamente el abanico de posibles inquilinos.

La segregación de locales es una vía excelente para revitalizar activos estancados en cartera. Al adaptar el espacio a la demanda real del barrio, no solo mejoras tu rentabilidad, sino que facilitas la implantación de nuevos negocios que dinamizan la economía local.

¿Tienes un local de grandes dimensiones y te gustaría evaluar su potencial de división? ¿Buscas un local que te aporte una alta rentabilidad? En Servihabitat contamos con expertos que pueden asesorarte.