Actualmente, el “sale and leaseback” es una de las mejores herramientas para aquellas empresas que buscan liquidez de activos empresariales sin renunciar a su operativa. Este tipo de transacciones ayudan a la gestión de sedes y pueden impulsar, además, la llegada de nuevas oportunidades de crecimiento.

Las empresas que buscan maximizar su liquidez y cuentan con activos inmobiliarios en propiedad pueden optar por ejecutar una operación de sale and leaseback: una transacción financiera donde una compañía vende un activo inmobiliario que ocupa y, simultáneamente, lo arrienda por un largo plazo. 

Este mecanismo, que ha ganado mucha popularidad en los últimos años, se posiciona como una solución empresarial eficaz e inteligente: aunque el activo se vende, la empresa continúa usándolo, pagando un alquiler periódico. 

Mediante esta operación, las organizaciones pueden convertir sus activos estratégicos en liquidez, sin perder el uso de los inmuebles. 
 

El sale and leaseback es una estrategia muy habitual en sectores como la industria, la logística o la distribución, ya que permite liberar capital y destinarlo a la actividad principal, a otras inversiones o a reducir la deuda.

La principal ventaja de este tipo de transacciones es que permite obtener liquidez inmediata de activos inmobiliarios. En lugar de recurrir a financiación bancaria, las empresas monetizan su patrimonio inmobiliario, optimizando su estructura de balance. Ya que, al convertir un activo fijo en efectivo, se mejora la ratio de liquidez en el balance general y esto resulta muy atractivo para los inversores y entidades de crédito.

Al sustituir un activo inmovilizado por un contrato de arrendamiento a largo plazo (frecuentemente entre 10 y 20 años), se logran costes fijos y predecibles. La compañía cambia los gastos variables y la responsabilidad de mantenimiento a largo plazo por un coste mensual conocido y establecido contractualmente, facilitando la planificación financiera plurianual.

Con este tipo de operación, la compañía no ve afectada su actividad diaria, al mantener el uso del inmueble. Esta operación es muy eficaz, por ejemplo, a la hora de gestionar distintas sedes y combina la estabilidad con agilidad financiera.
 

A pesar de sus grandes ventajas, el sale and leaseback no está exento de riesgos y desventajas que deben ser analizados rigurosamente. 

La desventaja más significativa es la pérdida de control total sobre el activo. Cualquier necesidad futura de expansión, modificación estructural o subarriendo requiere la autorización expresa del nuevo propietario. La empresa vendedora se convierte en una inquilina que debe adaptarse a los términos del arrendador.

El acuerdo de arrendamiento es, por definición, a muy largo plazo. Esto se convierte en una obligación contractual fija en el pasivo (según las normativas contables actuales). Si la empresa necesita reubicarse o cerrar la sede antes del plazo estipulado, podría enfrentar penalizaciones muy elevadas, limitando su flexibilidad geográfica y operativa futura.
 

El sale and leaseback no solo representa una oportunidad para las empresas, también se ha posicionado como una herramienta muy atractiva dentro del ámbito de la inversión inmobiliaria corporativa. 

Los principales beneficios para los inversores son dar con contratos a largo plazo, con inquilinos de calidad y disponer de retornos estables. Es decir, que este tipo de transacciones son perfectas a la hora de lograr un equilibrio entre rentabilidad y riesgo.

Por todo ello, no es de extrañar que en los últimos años, fondos institucionales o aseguradoras hayan incrementado sus operaciones de S&LB, especialmente en sectores como la alimentación o la logística. 

Para conseguir que sea una operación exitosa, la clave es realizar, previamente, un análisis financiero y estratégico en el que se evalúe la duración del contrato de arrendamiento, las condiciones de recompra o la valoración real de los activos. Así, se consiguen minimizar, aún más, los riesgos. 

En conclusión, el sale and leaseback se revela como una potente herramienta de gestión financiera que permite a las empresas desbloquear el capital inmovilizado en sus activos estratégicos, ofreciendo liquidez inmediata sin alterar su operatividad diaria y mejorando ratios clave de balance. 

No obstante, su implementación requiere un análisis riguroso, ya que el beneficio de la monetización se contrapone a la pérdida de control total sobre el activo y la asunción de una obligación de arrendamiento ineludible a largo plazo. Por tanto, el éxito de una operación S&LB reside en un estudio estratégico que pondere cuidadosamente las ventajas de la estabilidad financiera a largo plazo frente a los riesgos de la pérdida de flexibilidad corporativa.