Vender un inmueble heredado implica un proceso fiscal de dos partes: primero, la adquisición de la herencia y, segundo, la transmisión por venta. Detallamos cómo integrar ambas fases en la declaración del IRPF. 

Vender un piso heredado implica gestionar tanto el proceso de transmisión del inmueble como cumplir con una serie de obligaciones fiscales. Al realizar la declaración de la renta, hace falta notificar la venta de un piso heredado. 

Para la declaración del IRPF, la ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (lo que realmente se obtiene por la venta, restando gastos) y el valor de adquisición. 
 

El primer paso de este proceso es la adquisición por herencia del inmueble. Los siguientes tributos y gastos determinarán el valor de adquisición, fundamental para calcular la ganancia o la pérdida patrimonial en el IRPF: 

• Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD): este impuesto se liquida ante la Comunidad Autónoma donde residía el fallecido. El valor que se le otorga al inmueble en esta liquidación tiene una importancia capital para el futuro cálculo del IRPF. El valor de adquisición será considerado como el precio de adquisición por parte de hacienda. Por lo que, si se declara un valor alto se paga más ISD, pero la ganancia patrimonial en la venta será menor (o incluso se producirán pérdidas).
• Plusvalía municipal por herencia: oficialmente conocido como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), este se devenga en el momento de la aceptación de la herencia y lo paga el heredero.
• Gastos notariales, registrales y otros costes de tramitación: se suman al valor de adquisición.

Todos estos importes (ISD plusvalía municipal por herencia y gastos de notaría/registro) aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial posterior.

Cuanto mayor sea el Valor de Adquisición (al sumar estos gastos y tributos), menor será la ganancia patrimonial final a tributar en el IRPF venta piso heredado.
 

El valor de transmisión es la cantidad neta que el vendedor recibe por la propiedad, una vez descontados los gastos estrictamente necesarios y que corren a cargo del vendedor en la operación.

Es decir, el precio de venta real menos aquellos gastos inherentes a la transmisión que el vendedor haya asumido y pagado. Entre los gastos que pueden minorar el valor de transmisión se encuentran:

• Gastos de intermediación inmobiliaria asumidos por el vendedor: honorarios pagados a la agencia inmobiliaria o a intermediarios.
• Gastos notariales y registrales que correspondan al vendedor: aquellos gastos de notaría o registro de la propiedad que, según la Ley o según lo pactado, deba pagar el vendedor.
• Impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU) satisfecho por el vendedor: el importe liquidado por el vendedor derivado de la transmisión.

Una vez calculados de forma precisa ambos valores, se obtiene el resultado que deberá al declarar la venta de un piso heredado:

• Si V. Transmisión > V. Adquisición: existe una ganancia patrimonial, la cual tributa en el IRPF.
• Si V. Transmisión < V. Adquisición: existe una pérdida patrimonial. Esta pérdida se puede compensar con otras ganancias de la Base del Ahorro, lo que es especialmente relevante si el valor del inmueble declarado en el ISD fue muy alto.

Es importante destacar que el contribuyente tiene que afrontar el pago de la Plusvalía Municipal dos veces: por la herencia, liquidado en la fase de adquisición, y por la venta, liquidado en la fase de transmisión. 

La ganancia patrimonial de la venta del inmueble tributa en la base del ahorro del IRPF según los siguientes tramos:

• Con una ganancia de hasta 6.000 €, el tipo impositivo es del 19%.
• Con una ganancia de entre 6.000 € a 50.000 €, el tipo impositivo es de 21%.
• Con una ganancia de entre 50.000 € hasta 200.000 €, el tipo impositivo es del 23%. 
• Con una ganancia de más 200.000 €, el tipo impositivo es del 26%. 
   

La dirección general del catastro utiliza un "Valor de Referencia" que puede complicar las operaciones. Si el valor de venta (o el valor declarado en el ISD) es inferior al valor de referencia, hacienda podría realizar una comprobación de valores.

Para declarar la venta de un piso heredado sin sobresaltos, la regla de oro es guardar toda la documentación y facturas de ISD, plusvalía por herencia y todos los gastos notariales, ya que son la única prueba ante Hacienda para justificar un valor de adquisición alto y reducir así el IRPF a pagar.

En definitiva, notificar correctamente la venta de un piso heredado en la declaración de la renta requiere entender bien cómo se determinan el valor de adquisición y el valor de transmisión, así como conservar toda la documentación que acredite tributos y gastos asociados a la herencia y a la posterior venta. 

Con estos datos bien calculados y respaldados, el contribuyente puede declarar la operación sin riesgos fiscales, evitar comprobaciones innecesarias de Hacienda y optimizar el impacto del IRPF derivado de la transmisión.