Para 2025 se prevé cierta estabilidad en los tipos de interés. Es probable que las promociones de obra nueva se encarezcan debido a la escasez de oferta, mientras que la vivienda usada podría experimentar una moderación de precios.

El mercado residencial ha demostrado fortaleza incluso frente a factores que podían haberlo alterado, como la pandemia o el endurecimiento hipotecario vivido hasta mediados del año pasado.

Tomando como referencias datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios de la vivienda cerraron 2024 con un incremento del 8,4%. La obra nueva registró subidas que se han movido entre el 10% y el 12% por trimestre, con un crecimiento notable del 11 % al finalizar el año. En algunas zonas, los incrementos han sido todavía más marcados.

Durante 2024, la vivienda se encareció en todas las comunidades autónomas. En Andalucía, Aragón y Navarra, el aumento superó el 10 %. En cambio, Castilla-La Mancha y Baleares registraron subidas más moderadas, por debajo del 7 %.

El mercado regional donde hay una relación más directa entre precios y producción de vivienda es Navarra. Esta es la única autonomía donde la caída de vivienda iniciada es de dos dígitos (-13,3%) y también la que arroja la mayor subida de precios (14,7%).

La Rioja, Canarias y País Vasco también registran descensos en obra nueva, aunque en La Rioja el impacto es menor. Extremadura lidera en viviendas iniciadas (+65,7 %), pero sus precios apenas crecieron (4,7 %), los más bajos del país.

Hay regiones donde la obra nueva avanza a un ritmo superior a la media, pero los precios de la vivienda siguen muy tensionados, como en Andalucía y Aragón. En Baleares, Cantabria y Madrid, la obra nueva también deja mucha demanda insatisfecha.

La relación entre el precio y la compraventa se mueve en el terreno positivo, a excepción de Navarra, donde el valor de los inmuebles es el más alto del país, pero las operaciones caen (-3,2 %), lo cual es síntoma de cierta sobrevaloración y de una fuerte demanda latente. En Baleares, las operaciones apenas crecieron (0,5 %), lo que apunta a un freno en la capacidad de compra de muchas familias.

Las cotas más altas en transacciones inmobiliarias, por encima del 22 %, las alcanzan La Rioja y Asturias, pese a que los precios crecen de forma moderada, lo que sugiere un mercado percibido como oportunidad. 

Andalucía y Madrid muestran una evolución equilibrada: aunque los precios suben, las compraventas no se frenan, lo que refuerza la idea de que los compradores ven estos destinos como una inversión segura.

Según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (MITMA), el 56% de las viviendas disponibles en 2024 se situaban por debajo de los 150.000 €, la mayoría de ellas con una superficie superior a los 90 m². 

Los inmuebles con un precio superior a 300.000 € tenían una cuota de algo más del 14%, cuando hace unos siete años apenas suponían el 5%. Esto refleja la creciente dificultad para acceder a una vivienda asequible.

Solo el 4% de los profesionales de la red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat vaticinan una bajada de los precios. Hace un año, ese porcentaje era del 27%, puesto que se pensaba que el contexto hipotecario, con tipos al alza, acabaría por entibiar los precios. El realismo se impone, y hoy un 80% asegura que los precios continuarán en ascenso, respaldados por la seguridad de que la oferta de pisos disponibles no crece de un día para otro. Hace un año, solo el 28% confiaba en las subidas.

En cuanto al rango de precios, el 56,1 % de las viviendas compradas en 2024 tuvo un precio inferior a los 150.000 €, mientras que el 29,6 % se situó entre los 150.000 y los 300.000 €. 

Respecto a la vivienda vacacional, el optimismo también crece: cerca del 50 % de los encuestados creen que su valor seguirá subiendo, frente al 32 % del año anterior. Los que prevén una caída de precios han pasado del 27 % al 8 %.

El precio medio del alquiler en España creció un 8,5 %, con aumentos en todas las comunidades autónomas, y varias regiones ya se sitúan por encima de los 1.000 € mensuales, en línea con la media nacional. 

Y es que el precio del alquiler, lejos de detener su ascenso, rompe récords. La vivienda tipo en arrendamiento en España con una superficie media de entre 80 y 90 m² ya cruzó la barrera psicológica de los 1.000 € en 2024. Aunque el alza fue menor que en 2023 (8,5 % frente al 13,4 %), sigue reflejando una presión sostenida sobre el mercado.

Madrid lidera el ranking de precios más elevados, seguida por Baleares –impulsada por la demanda costera– y Cataluña, donde la declaración de zonas tensionadas ha dejado la oferta disponible en mínimos. 

En estos territorios, así como en País Vasco, Canarias, Comunidad Valenciana y Navarra, el esfuerzo económico de los inquilinos para pagar la renta es considerable. En las regiones más turísticas, la vivienda residencial se reduce, y eso dispara los precios. Solo Extremadura y Castilla-La Mancha tienen alquileres medios por debajo de los 800 €, pero ambas presentan limitaciones en empleo y formación, lo que las aleja de ser opciones reales para muchos. En contraste, Murcia experimenta la mayor subida: cerca del 33 %.

La rentabilidad bruta del alquiler en España tan solo creció una décima entre 2023 y 2024, situándose en el 6,8 %. La Región de Murcia lidera con un 8,9%, gracias a precios de venta más bajos y alta demanda de alquiler. Baleares, en cambio, presenta la menor rentabilidad (4,8 %), ya que comprar una casa en el archipiélago exige un importe que no está al alcance de todos, y la rotación está completamente asegurada dadas las limitaciones orográficas.

El atractivo del alquiler sigue siendo alto, y muchos inversores lo ven como una oportunidad sólida, aunque la regulación creciente puede generar dudas. Aun así, herramientas como los seguros de impago aportan confianza al sector.

Uno de los grandes retos es la promoción de suelo dotacional destinado al alquiler asequible, especialmente en contextos urbanos con alta demanda. Para que este mercado crezca, los promotores deben confiar en la estabilidad del entorno y en el retorno de la inversión a largo plazo.