El alquiler sigue mostrando grandes incrementos en las grandes capitales, reflejando la escasez de vivienda. Analizamos la evolución de 2025 y te señalamos en qué fijarte este 2026.

En 2026, el mercado de alquiler en España sigue mostrando señales de ajuste tras varios años de fuertes subidas. Si bien algunas zonas registran estabilización en los precios, otras, especialmente los grandes núcleos urbanos y las áreas con alta demanda turística, mantienen niveles de presión elevados. 

La evolución de los alquileres refleja tanto la escasez de vivienda disponible como los cambios en los hábitos de los arrendatarios, y se ha convertido en un factor determinante del coste de vida y del acceso a la vivienda para millones de españoles.
 

Con la llegada de 2026, el Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) celebra su primer aniversario como protagonista del sector inmobiliario. Este indicador, desarrollado y publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística (INE), surgió bajo el amparo de la Ley de Vivienda con un propósito técnico muy claro: desvincular el precio de los alquileres de la volatilidad extrema del Índice de Precios de Consumo (IPC).

Históricamente, el IPC —muy influenciado por el coste de la energía y los alimentos— provocaba subidas de alquiler que no siempre reflejaban la realidad del mercado inmobiliario. El IRAV, en cambio, está diseñado para ofrecer una evolución más suave y específica del sector, proporcionando un marco de mayor seguridad jurídica para todas las partes implicadas.

Con el inicio de 2026, el IRAV ha cumplido un año. Este índice publicado mensualmente por el INE tiene la misión de sustituir al IPC como referencia para la actualización de los contratos de alquiler. En diciembre de 2025, el IRAV marcó un incremento del 2,32 %, la cifra más alta desde el inicio de la serie histórica en noviembre de 2024. Con este último dato, el índice acumula siete meses consecutivos por encima del 2 %.

Los contratos de alquiler firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023, deberán usar este nuevo índice para revisar su anualidad cuando deban actualizar su contrato. Sin embargo, los contratos de alquiler firmados antes de la aprobación de la Ley se actualizan al IPC, que cerró el año en un 2,9 %.
 

Pero ¿cuánto ha subido el precio de los nuevos alquileres en 2025? Según datos del portal Idealista, el precio de la vivienda en alquiler en España ha cerrado 2025 con un incremento anual del 8,5 %, situando el precio de diciembre en 14,7 €/m²/mes.

El mercado del alquiler en España sigue siendo uno de los puntos de tensión dentro del sector inmobiliario y dificulta el acceso a la vivienda. Sin embargo, el incremento de diciembre ha sido el menor del año, y hay que remontarse hasta 2023 para encontrar un aumento tan reducido.

Todas las capitales de provincia han aumentado el precio del alquiler, a excepción de San Sebastián, con una ligera reducción del 0,5 %. Entre los grandes mercados, las mayores subidas se han producido en Madrid (9,7 %), Alicante (8,3 %), Sevilla (7 %), Valencia (6,4 %), Palma (6,4 %), Málaga (4,7 %), Bilbao (3,1 %) y Barcelona (1,9 %).
 

En 2026, se prevé que finalicen los contratos firmados durante la crisis sanitaria del Covid-19, pasados los cinco años que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el caso de los caseros habituales

La situación ha cambiado mucho desde entonces, con una subida del 35 % en el precio del alquiler, situándose en máximos de 14,7 €/m²/mes. Este incremento podría afectar a un gran número de familias. Según estimaciones del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, alrededor de 630.000 contratos —que afectan a cerca de 1,6 millones de personas— se firmaron en 2021 y deberán renovarse durante este año, sin contar los contratos ya finalizados.

Ante esta situación, el socio mayoritario del Gobierno (PSOE) ha propuesto una reducción del 100 % en el IRPF para los propietarios que mantengan intacto el precio del alquiler al renovar el contrato. Sin embargo, todavía no se ha aclarado cómo se aplicará esta medida.
 

Un año después de su lanzamiento, el IRAV ha comenzado a cumplir su función de ofrecer una referencia más fiel al mercado del alquiler, desvinculada de las fluctuaciones del IPC y de otros componentes de la inflación. Su existencia aporta mayor claridad y previsibilidad para inquilinos, propietarios y reguladores, permitiendo observar la evolución real de los precios.

El mercado de alquiler sigue siendo un factor determinante en la vida económica de muchas familias, con variaciones regionales y tensiones puntuales que conviene seguir de cerca. En conjunto, el IRAV constituye una herramienta útil para analizar y contextualizar el comportamiento de los alquileres en España de forma más precisa y objetiva.